Ristrutturazione di fabbricati in leasing: costi ammortizzati secondo la durata del contratto

In tema di imposte sui redditi, con riferimento all’ammortamento delle migliorie su beni altrui ai fini della determinazione del reddito di impresa, la Corte di Cassazione ha affermato che i costi sostenuti per la ristrutturazione di fabbricati detenuti in leasing devono essere ammortizzati in funzione della durata del contratto di leasing (Ordinanza 16 ottobre 2019, n. 26122)

IL CASO


L’Agenzia delle Entrate ha ripreso a tassazione i costi di ristrutturazione sostenuti su beni di terzi (fabbricati), acquisiti in locazione finanziaria, dedotti annualmente in funzione dei piani di ammortamento della durata di cinque anni, sostenendo che tali costi dovessero essere invece dedotti in funzione della durata dei sottostanti contratti di leasing, pari ad otto anni.
I giudici tributari, a fronte del piano di ammortamento predisposto dalla contribuente entro un periodo di cinque anni, hanno affermato che deve farsi riferimento alla disciplina civilistica, secondo la quale i costi di impianto ed ampliamento devono essere ammortizzati entro un periodo non superiore a cinque anni, ritenendo quindi il comportamento della società accertata corretto, oltre che dal punto di vista civilistico, anche dal punto di vista fiscale.

DECISIONE DELLA CASSAZIONE


La Corte di Cassazione, riformando la decisione dei giudici tributari, ha osservato che in tema di ammortamento delle migliorie su beni altrui, ai fini della determinazione del reddito di impresa imponibile, la deducibilità delle spese relative a più esercizi è subordinata all’indicazione di specifici criteri cui commisurare la durata dell’utilità del bene, al fine di stabilirne la quota di costo imputabile a ciascun esercizio.
I giudici della Suprema Corte hanno precisato che a differenza dell’ammortamento per i beni materiali, con riferimento alle spese relative a più esercizi la normativa non prevede una tipizzazione dei criteri di esposizione di tali componenti negativi del reddito, con la conseguenza che la ripartizione pluriennale non può aver luogo semplicemente applicando i criteri legali stabiliti per gli ammortamenti, ma l’impresa ha l’onere di indicare criteri specifici commisurati alla durata dell’utilità del bene, al fine di stabilire la quota di costo imputabile a ciascun esercizio.
Nel caso di specie, la Cassazione ha affermato che le spese per manutenzione e riparazioni, nonché per opere e migliorie (in particolare il rifacimento di impianti elettrici ed idraulici degli immobili condotti in locazione), aventi natura straordinaria e sopportati dal conduttore in vista della relativa utilità pluriennale, possono (previo consenso del Collegio Sindacale, ove esistente) essere iscritti nell’attivo, anziché essere imputati in conto economico come componenti negativi del reddito di esercizio in cui sono sostenuti, ove l’impresa ritenga, in base ad una scelta fondata su criteri di discrezionalità tecnica, di capitalizzarli in vista di un successivo ammortamento pluriennale anziché far gravare i costi interamente sull’esercizio in cui sono stati sostenuti, a condizione che siano indicati specifici criteri, commisurati alla durata dell’utilità del bene, al fine di stabilire la quota di costo imputabile a ciascun esercizio.
D’altra parte, precisa la Corte, in presenza di un piano di ammortamento redatto in relazione alla durata contrattuale della locazione deve tenersi allora conto soltanto della prima scadenza, e non anche del periodo di rinnovo, in quanto commisurata alla possibilità di utilizzazione delle opere eseguite.